短租模式 行業發展新趨勢

時間:2016-11-07 14:09:01 瀏覽: 0

房價高、買房難,樓市持續低迷,租房需求持續攀升,租房市場異常活躍。互聯網、新媒體、第三方交易平臺的推廣使用實現了傳統行業線上、線下的融合,租房市場的O2O模式變革了傳統的門店式租房中介運營成本高、信息不透明的低效率狀態,“去門店化”赫然成為中介行業發展的新趨勢。

網絡短租平臺是租房市場O2O模式近幾年催生的一種新生事物,大型比賽、交易會、旅游、開學季春節探親、臨時出差、考研考公務員等短期租住需求使得經濟實惠、靈活方便短租市場異常火爆,短租行業正風聲水起,不少投資家很看好這個行業,近年來,像小豬短租、途家、螞蟻短租、游天下、美租網等大批網絡短租平臺競相上線,加入到短租市場的爭奪之中。

2014年,短租網站受到風投的熱切關注,市場格局再變。58同城戰略伙伴“小豬短租”完成1500萬元B輪融資,“途家”完成C輪1億美元融資,房租支付平臺“租房寶”獲得華映資本1000萬元注資,“螞蟻短租”獲3大VC千萬美元注資,“YOU+國際青年公寓”獲雷軍1億投資,優客逸家完成B輪2200萬美元融資,“住百家”獲聯想百萬美元融資,租房搜索服務Zumper獲650萬美元融資,專注于都市白領合租的O2O服務平臺“蘑菇公寓”完成B輪2500萬美元的融資。

短租市場雖備受追捧,但是風險卻不容忽視,國內短租鼻祖“愛日租”關閉,Airbnb信任危機爆發,Airbnb短租服務違反紐約私人房產出租法規,愛屋吉屋租房傭金減半首次在業內掀起價格競爭。一直游走在監管灰色地帶的短租網站能否順利的走下去,如何在眾多的租房網站中建立自己的核心競爭力,從眾多的短租企業中脫穎而出,持久發展?短租行業將如何洗牌?行業的未來走向值得關注。

一、市場需求,模式興起

短租房,又名“移動公寓”、“日租公寓”、“自助公寓”、“日租房”,是將房屋短期出租給客人,即傳統意義上的“家庭旅館”。與傳統租賃時間為半年至幾年不等不同,“短租房”的租期一般是一日至幾個月。它可以滿足假日旅游、度假或者短期出差等短期異地住宿需求,短租的住宿費用甚至在同檔次品質的前提下比三星級酒店的費用要低到30%到50%左右,同時能為租客營造“家”的感覺,滿足個性化需求,即經濟實惠,又靈活多變。

由于短租市場日益成熟,國內互聯網企業開始涉足短租房市場,開辦短租房信息網站。為房東的短租房提供一個展示和出租平臺,同時,也為商務旅游、家庭出游等人群短租提供方便。

短租市場的經營模式可以用一句話概括為:為房東提供免費房源注冊,租客也可以免費瀏覽短租房信息。一旦租客看重某套房源,就可以通過電話等方式向短租房網站申請預訂房間,網站客服會為客戶提前訂好房間,到達目的地后,拎包入住。租房成功后,短租房網站一般會向房東收取一定的服務費用,這也是短租房網站的盈利模式之一。當下比較知名的國內短租房網站有:一呆網、螞蟻短租、愛游愛游易、住我那短租網、游天下、快樂租、小豬短租等;國外非常出名短租房網站有:airbnb、HouseTrip、Wimdu、HomeAway等。

短租市場發展速度迅猛,據艾瑞統計數據顯示,中國在線短租市場在2012年加速起步,市場規模為1.4億元,而到2014年市場規模有望突破40億元,2015年可達105億元,3年時間市場規模將增長超過50倍。另據易觀智庫發布的《中國在線租房市場研究報告》,2014年中國在線短租市場的交易規模將接近30億元,并保持高速增長。就在不久前,趕集螞蟻短租宣布獲得了近千萬的風險投資。而經營近兩年,小豬短租截至目前的交易額已經突破億元,短租市場可謂前景一片大好。

二、經驗模式,推陳出新

目前行業內部已經形成了較為成熟的運營模式,比較輕的模式有Airbnb,其功能是實現房東和租客的快速匹配;有.微信租房平臺——V租房,意為通過微信進行租房;還有重要的自有房源模式,比如車庫咖啡創始人蘇菂加入的YOU+,“蘑菇公寓”等等,這些模式無論輕重都是去中介化的,都大大減少了租客、房東、經紀人和傳統中介公司的流程問題。

(一)模式簡介

1.輕模式——Airbnb

Airbnb是Air bed and breakfast的縮寫,意為氣墊床與早餐。Airbnb成立于2008年8月,總部設在美國加州舊金山市。Airbnb是一個值得信賴的旅行房屋租賃社區市場,用戶可通過網絡或手機應用程序發布、發掘和預訂世界各地的獨特房源,并完成在線預定程序。Airbnb用戶和房源遍布192個國家近35,000個城市,為旅行者帶來的獨一無二的旅行體驗。Airbnb被時代周刊稱為“住房中的EBay”。

這個想法最初起源于兩個創始人Joe Gebbia和Brian Chesky,他們把自己公寓里空余的空間擺上幾張氣墊床,出租給來舊金山參加會議、因酒店爆滿而找不到地方住的旅行者們。Airbnb另一位聯合創始人是Nathan Blecharczyk。

Airbnb.com誕生之時,正值兩位創始人的生活以及美國經濟處于十字路口。美國人度假的理念正在發生變化,從"真人處租房旅行"理念的出現解決了租住酒店和節省旅行預算之間存在的沖突。Airbnb.com在幫助房主獲得收入的同時幫助旅客節省開支,它從租賃費中收取6%-12%的提成,從而成功的把旅行者和那些家里有閑置住所的人聯系到了一起。租客擁有一臺計算機、一張信用卡就可租下陌生人家中空閑的沙發或者海邊閑置的房子,更驚異的是,租客可以借此感受此前從未體驗的異國文化。

AirBnB的房屋租賃方式如同我們的日常租房模式是一樣的:有房的與租房的借助AirBnB這個中介平臺進行交易;不一樣的是:一方面租房者不是長期停留的,主要是差旅者(travelers);另一方面租房不是長期的,就是出差的那幾天。這種短租房服務,國內應該比較多了,那么AirBnB特色何在呢?

首先,AirBnB所提供的租賃房屋主要是私人住宅,這樣相比賓館更加便宜,而且有獨特的體驗。其次所有的住宅由屋主們自己提供,網站非常注重信譽審查,包括用戶注冊、驗證等手續。第三AirBnB還提供直接的網上交易平臺(主要是PayPal和信用卡方式,便于直接扣除屬于自己的盈利部分)。

AirBnB的“輕模式”使其在2010年完成了7倍的增長,并被評定為2010年十大網站商業模式之一。隨著“流浪的CEO”,“首席流浪官”,“史上最牛的流浪客”,“租下整個村莊、甚至是一個國家”等等熱點詞匯在各大新聞媒體中傳播,AirBnB必將吸引更多的客戶資源,迎來更加美好的發展。

2.微信租房平臺——V租房

將移動互聯網與傳統房屋租賃中介相結合的另一個典型代表是“V租房”。“V租房”即微租房,意為通過微信進行租房。它是一款基于微信公眾平臺研發的快捷租房工具,業務覆蓋國內一二線城市、國外主要華人聚居城市。是購居網旗下的重要產品之一,致力于打造全新模式的業主(或中介)與求租者之間的匹配、溝通平臺。代表著房屋租賃行業在手機移動社交興起時代新的發展方向。

對于求租者來說,“V租房”是一個信息提供者。有租房需求的用戶可以關注微信公眾平臺“V租房”,并設置自己的租房條件發出請求,比如目標區域、戶型和房價要求等等。V租房會將該需求推送給已經關注這片目標區域的經紀人或房主,在房東版內會收到請求后,回復自己的房源和聯系方式。租房者收到房源詳情并決定是否做后續的溝通聯系。

對于房東來說,房東或地產經紀人可以關注微信公眾平臺“V租房房東版”,然后設置自己房源所在區域,就可以開始使用了。設置完成后,凡是落在該區域的求租請求,都會被推送給房東,房東收到后可以回復自己擁有的房源信息,并附上自己的聯系方式。

相對于傳統的租房門店式實體租房中介和較新的互聯網租房平臺來說,“V租房”這種微信租房平臺為房主和求租人提供了一種更新的租房方式,“V租房”力求為求租人和房主都提高效率并避免騷擾。作為平臺型產品,V租房同時服務于各方利益。對于租房者來說,V租房這個平臺可讓租房者避免中介騷擾,他們在這個平臺中總是溝通發起者而不是被動打擾者,也節省了房客的篩選成本。由于V租房的便捷操作,已有數千經紀人和房東在使用V租房,用戶數量已經過萬。V租房服務已覆蓋了國內30余個主要城市,覆蓋了洛杉磯、舊金山等海外華人聚居城市。

3.自有房源模式——YOU+

2014年11月27日,隨著“雷軍投資的小米公寓”、“雷軍決定投資YOU+國際青年公寓只用了5分鐘,由車庫咖啡創始人蘇菂牽線搭橋。”這樣的消息在互聯網、微信中流傳開來,YOU+國際青年公寓仿佛在一夜之間就被廣為眾知。“讓你租房更便宜,還有家的感覺”“小米公寓”等標簽被貼上YOU+。

YOU+的中文意思是“優家”,于2011年10月開始創辦于廣州海珠區鳳凰街道原高露潔牙膏廠廠房,2012年6月1日正式開業,初始定義為“YOU+國際青年社區”。YOU+國際青年公寓是一個面向青年白領的新品牌公寓,該公寓45歲以上不租,因為公寓關注的是年輕人;結婚帶孩子的不租,因為房間和樓梯為單身成年人設計;不愛交友的不租,因為YOU+打造的是有愛陪伴的社區。由于YOU+一切以單身年輕人為主,而且十分的安全,堪稱現實版的愛情公寓。經過兩年多的發展,YOU+以上海、北京、廣州、深圳等主要城市為中心,快速進行連鎖擴張。

與普通的公寓不同,YOU+很隨意、很隨性。其特有之處在于其“家”的理念,為了營造這種家的理念,公寓在客廳上花費了很大的心血,茶幾、臺球桌、電影布幕、吧臺、沙發、書架、桌球臺、游戲機,靠墻有一排榻榻米,下面安裝地暖,即使是在冬天,家友也可以懶洋洋躺著讀書、上網。客廳的另一角是用玻璃墻隔開的健身房和面積不大的室外花園。在這里你可以隨意的涂鴉、組織會議、約見客戶,甚至辦公,彼此互稱為“家友”。

除了“三不租”一個特色之外,YOU+將門鈴門禁設置在比較隱蔽和奇異的位置,讓租戶通過看網絡帖子、設置門鈴機關等方式,對整棟公寓采用嚴格的管理措施,確保住宿安全。看房方面,求租者需要先加微信關注,預約,才可以看房。物管費是YOU+的收入來源,為租金的10%,此外水電費等都按照商業性質收取。

YOU+“三不租”的原則很大程度上滿足了年輕人的情感訴求。其價值在于改進了一些使用頻次不高的公共空間的使用效率,讓一個本來只能服務于3個人的空間可以服務于5個人,而那5個人只用支付可能是4個人的費用,是一個多贏的結果。

(二)模式點評

互聯網的出現逐漸改變了信息層面的不透明,通過對線下信息的聚合,供需雙方在線上能夠很方便地發布和尋找信息。無論哪種交易平臺,所呈現出來的新的交易模式與傳統模式相比,均有其獨特的優勢。

1.輕模式——Airbnb

Airbnb被公眾稱作“世界奇居網”,它為旅客提供酒店、賓館之外各個國家別具特色的住宿或者休閑空間,這些居住地可能是古代城堡、宮殿,也有可能是游艇、居民等,提供給旅客酒店體驗不到的別樣風情。它成功開創了一種新的商業模式——分享經濟,閑置的房產、汽車甚至時間,都可以利用技術在網上進行租售,它改變了世界,也成為眾多租房網站學習的典范。

在國內,許多租房網站都是以Airbnb為藍本的。如小豬短租網、螞蟻短租網、愛日租、游天下、美租網、住我那、愛租客、樂日祖等,他們均是以短租業務為主,提供一日至幾個月不等的租住服務,求租者多為商旅人士,房主和求租者通過租房平臺發布信息,通過網站進行聯系、交易,平臺以傭金收入為主。除此,他們也秉持著類似的宣傳:做租房市場的“淘寶網”,或者“EBAY”,不跟酒店搶生意,以維持其獨特的行業特點和核心競爭力。

與Airbnb、小豬短租和螞蟻短租等中低端產品不同,作為HomeAway中國化的典型代表,途家網和HomeAway一樣則是以高端旅游度假市場為主營業務,其合作對象不同于低端市場的個人房主,而是以酒店和房地產公司為合作對象,客戶也多為中高端商旅人士。同小豬短租一樣,為了適應國內環境,途家沒有像Airbnb和HomeAway一樣使用C2C模式,而是采用了小豬短租使用的B2C經營模式。據報道HomeAway 2010年總收入為1.7億美元,其中91%都來自于“房屋信息展示費”,遺憾的是這種最輕的模式在國內誠信體系尚在建立的階段仍然不適合實行。

隨著羅軍掌舵的途家網在短短400天的時間成功獲得4億人民幣的融資總額,人們漸漸意識到整個投資界對度假租賃行業的認可,市場前景良好。

2.微信租房平臺——V租房

V租房作為全新的租房平臺,充分利用無線終端的便捷,具有自身的特色。

首先,它使用極其快捷簡便,易于大面積推廣。其實使用移動端找房并不新鮮,已經有好幾個app在做這項服務,其中甚至包括大型中介自己開發的應用。V租房的與眾不同之處在于:用戶不需要下載任何應用,只需在微信上搜索然后關注公眾平臺“V租房”,就立即可以開始使用。

V租房房東版的用戶群既可以是個人業主,也可以是中介。這個由程序猿和建筑獅共同組成的團隊顯然對他們的用戶了如指掌:幾乎所有中介都用微信,但是他們中的絕大多數還在使用2G服務。因此V租房產品設計極其清新簡約,操作異常簡單,整個使用過程只有短短兩步。而通過后臺精確匹配,有效性和針對性卻大大加強。開發團隊還調整了后臺架構,提升了2G使用者的上載速度。

其次,它為跨越中介創造機會。在V租房平臺上,通過匹配,求租者很有可能直接得到房東本人推薦的房源,這就跨越了惱人的中介環節。如果大家沒有達成共識,就不必浪費時間實地看房,更重要的是省去了不菲的中介費。交易結束后,也不必擔心后續的騷擾。

最后,它在新戰場開辟新的競爭。大量業主加入V租房,使得中介們除了要面對彼此的競爭,還要面對與業主的競爭。而且這種競爭是無法逃避的,否則只有眼睜睜看著自己的客戶流失。這個并不隱晦的邏輯,將會促使中介們更加主動地充分利這個平臺,無形中為V租房房東版的用戶量和活躍度提供了保障。

“V租房”開啟的新的競爭模式,將會將行業重心從WEB端向移動端轉移,在大量業主加入平臺之后,V租房必定還會利用契機,創造驚喜。

3.自有房源模式——YOU+

針對年輕群體,專門經營青年公寓的租房平臺,國內比較典型的平臺除了YOU+之外,還有蘑菇公寓、普樂門、自如友家、彩之家君等。無論是哪一個平臺,都遵循承租-改造-轉租的模式,他們提升住宿品質的做法類似于創客空間,創客空間提供工位、會議室、會客廳、休息區和3D打印、CNC等各種設備,讓用戶用略高于一個工位的價錢獲得使用一個辦公室空間和公共設備的權限。

YOU+的做法是讓租客用略高于一個臥室的價格獲得使用一套公寓所有公共空間的權限。YOU+提升公共區域品質的做法在最開始的階段成為了它吸引用戶入駐的第一個原因。此外,由于其貼心的設計及創意的想法,使得YOU+在上海、北京、廣州、深圳等主要城市中,得以快速擴張。

綜上所述,無論是以Airbnb為代表的“輕模式”,還是以“V租房”為代表的微信租房平臺,亦或是以YOU+國際青年公寓為代表的自有房源模式,它們均采用的是利用互聯網實現去門店化的核心理念,通過web、微信平臺實現信息展示,提供多樣化、便捷的優質服務的同時,降低運營成本的“輕模式”。互聯網不僅帶給人民租房中介市場的變革,更是為短租市場運作提供比不可少的運營工具。

但是另一方面我們也要看到,租房O2O模式帶來巨大市場轉機的同時也存在著一些問題。短租的市場認知度不高、虛假租房信息泛濫、衛生安全隱患、網民普及率和移動終端設備的使用率受限、信任危機、政策風險時有發生,市場發展尚需不斷創新模式、升級服務。

三、發展空間,機遇+挑戰

租房市場確實有非常大的市場價值,但誰能享受到市場發展帶來的收益不好說,快速發展的經營模式下必然有其弊端所在,能否經得住大浪淘沙,最終立于不敗之地,還需要時間的沉淀和市場用戶的檢驗。

(一)挑戰

1.傳統行業依然強勢,市場風險不容忽視

當下市場上,各種傳統行業的租賃市場依然強勢,比如由王戈宏打造的普樂門連鎖白領公寓,他是將金融、地產和服務相結合,試圖創造一種全新的商業模式。

普樂門與蘑菇公寓和YOU+最大的不同在于它沒有單獨的建立自己的租房平臺,它借助58同城這個綜合性服務平臺,最大限度的降低運營成本。普樂門最大的特點是引進了美國房地產信托投資基金(REITs)的理念,透過資本運作收購或整租、改造目標物業,形成普樂門的重資產部分;普樂門連鎖白領公寓管理公司則負責物業的出租經營與管理,構成其輕資產部分。像如家與漢庭這樣的連鎖經濟型酒店一樣,普樂門基金在全國各地尋找合適的物業進行整租或收購,之后再租給公寓的管理公司。實現了REITs在中國的變通,形成了其特有的“金融工具主導下的連鎖品牌服務型地產”模式。

2.市場準入門檻低,市場競爭激烈

由于租房中介歷史悠久、互聯網和移動終端的信息技術更新換代周期很短,加上目前市場上上百家租房中介網站的爭相角逐,租房這個小小的細分市場競爭異常激烈。愛屋及烏、租付寶、V租房等平臺免傭金正是價格競爭的典型例證。

3.監管空白,政策風險較大

由于租房平臺網站崛起迅速,僅僅三五年的時間就已經小有規模,歷史政策監管空白,處在政策監管灰色地帶是短租網站迅速崛起的原因之一。隨著市場規模逐漸擴大,相應的監管規范政策會陸續出臺,短租平臺是否依然順風順水,是否經得起政策風險的考驗,有待商榷。

(二)機遇

1.度假租賃行業獲得投資界認可,行業規模業已形成

“小豬短租”、“途家”、“租房寶”、“螞蟻短租”、“YOU+國際青年公寓”、優客逸家、“住百家”、Zumper、“蘑菇公寓”相繼完成融資,體現出投資界對度假租賃行業的認可和熱衷。目前度假租賃行業主要涉及四類公司,第一類是最早像攜程、藝龍這樣的OTA(在線旅游)公司;第二類則是如螞蟻短租、小豬短租等的短租公司,這一類原來是放在分類信息網站整個大鍋里然后單獨抽取出來;第三類則是完全線下的公司,類似“精品酒店”;而像途家網這類做高端、模式為B2C的則為第四種。行業格局已經形成,行業規模已初具規模。

2.存量房存市場空間,租房類網站機遇良好

租房市場是中國房地產市場轉型而出現的巨大投資機會。過去十幾年,房屋持有者是依靠房子的資本升值,通過買賣房子實現投資回報,而最近的跡象表明,中國的房地產價格出現了下滑,至少是增長速度減緩的現象。前期積累下來的龐大房地產存量流向交易市場的必定減少。購房者手中的房屋不能變現,存量房屋就會增多,在這種條件下,圍繞存量房屋而衍生的生意就有巨大的市場空間。

行業優勢明顯,機遇與挑戰并存,作為新瓶裝舊酒的房屋租賃行業在新的歷史時期必將迎來嶄新的發展。


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